近日，本公众号发布了《民法典后各省物业管理条例修订版对比》，受到粉丝们的广泛转发，有粉丝私信本号建议不要仅对民法典后各省物业管理修订版做简单对比，应该分析解读一下。笔者认为这个建议很好，于是准备开展对民法典后各省物业管理修订版的分析和解读。
广东省物业管理条例目前修订三版，分别是1998年7月29日、2008年11月28日、2023年11月23日。当前最新版本是2023年版（1998年7月29日广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订 根据2023年11月23日广东省第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改广东省河道采砂管理条例等六项地方性法规的决定》修正）。
作为民法典实行后三年而进行修订的广东省物业管理条例，笔者个人觉得有些地方并没有和民法典保持一致，尤其是一些规范用词更不进行修改，如依然使用物业服务企业而不是物业服务人，用物业管理区域而不是物业服务区域。（不管是2007年《物权法》对物业管理企业到物业服务企业调整，还是《民法典》物业服务人的重新定义，物业管理区域到物业服务区域的变化都在表面国家层面对物业服务企业的定位。这点四川做得就很好，虽然是2021年修订的，但始终和民法典保持一致）
第十三条 百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
该规定主要是针对当前业主大会成立难得情况提供探索解决方案，按照住房城乡建设部印发业主大会业主委员会指导规则，业主大会成立要求高，难度大，因此，广东在此基础上进行了适当调整以期推动业主大会的成立，实现业主自治。
相比较来说陕西省和四川省比广东省又降低了门槛，两省都规定了建筑设计企业未履行告知义务或没办法确定建筑设计企业的，物业服务区域内二十名以上业主可以向街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的申请，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在三十日内予以核实，合乎条件的，组织成立业主大会筹备组。
第二十条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
该条是对业主代表推选的细化旨在使业主选出自己熟悉更加能够代表业主利益的业主代表。
第二十六条 业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年。
按照住房城乡建设部印发业主大会业主委员会指导规则规定业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。广东省在此基础上进行了调整，由最多11人增加到15人，此举意在扩大业委会人数，能够更广泛的吸收业委会成员，代表业主发声表达意见和建议。
第五十三条 利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备做经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。
该条规定是民法典278条、282条内容的细化。主要强化业主对共有部分的所有权，如果利用该共有部分进行经营所产生的收益，归业主共有。
第三十六条 前期物业管理阶段的住宅物业，建筑设计企业应当通过招投标的方式选聘物业服务公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。
该条是国务院《物业管理条例》第24条的细化，主要是针对前期物业管理阶段的住宅物业，一定要通过招投标的方式选聘前期物业服务企业。强化建筑设计企业的法定义务。
（一）建筑区划内建筑物的共用部位、共用设施设备，包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；（三）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；（四）建筑区划内其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
本条以附则的形式出现在条例的最后，主要明确业主共有部分的范围和界定，避免实践中因共有部分的范围而产生争议。实践中，关于哪些属于共有部分，建筑设计企业通常会通过商品房买卖合同来约定，但合同约定尤其是对业主不利的会作为格式条款，如果和条例相冲突往往会认定为无效。返回搜狐，查看更加多
